明年楼市有望迎来“小阳春”
发布时间:2024-02-24 20:32:48 来源:漯河市某某网络工程业务部 点击次数:4

  开栏的小阳春话 从来没有一个“金九银十”被市场按周来关注。“认房不认贷”后的明年两个月里,市场走出了从看似快速引爆到趋于稳定的楼市走势。随着最初集中释放期的有望迎结束,关于政策作用是小阳春否结束的讨论也不断升温。市场是明年否真的到了底?需求又是否还存在?身处市场之中的买房人、操盘手、楼市经纪人又都经历了怎样的有望迎心路历程?“金九银十”收官之际,北京商报对话买卖双方,小阳春对过往,明年希望还原市场两个月的楼市真实状态;对未来,他们又有哪些期待?

  10月落幕,有望迎被地产从业者寄予厚望的小阳春“金九银十”也告一段落。卓越集团北京区域营销总经理赵鹏这样总结北京楼市“金九银十”的明年市场表现——市场是脆弱的,政策是楼市有效的,但是持续效果难以维持。9月的提前透支,10月的后继乏力,购房者的买房计划被放在谨慎观望之中,可以预计今年的市场局面已基本确定:“继3、4月和9月两波小高峰后,进入11月末到12月初,随着各大房企进入年终冲刺阶段,会推出各种促销优惠,吸引更多的客户来购房。从周期看,政策因素的推动和市场信心的提升,明年3、4月的市场高峰期是有望出现的。”

  小户型销量飙升

  对于今年“金九银十”的市场表现,赵鹏用“9月提前透支”“10月后继乏力”来形容,且不同于外界认知的政策利好改善,客户群体主要集中于刚需。“卓越在北京参与5个项目的合作,有刚需项目,也有改善项目,在9月新政出台之后,有小面积户型的项目表现更好,刚需客户属于连夜入场,项目整体流速增加了2倍多接近3倍,但有透支后期需求的迹象,因此10月遭遇断崖下跌。”

  据赵鹏介绍,有刚需小户型的项目在9月新政策出台后销售业绩飙升,例如北清云际和熙悦晴翠两个项目有小面积,9月前两周已经完成了过往历史上最好一个月的全月业绩,全月较历史最高业绩翻倍。然而,对于操盘的改善项目来说,例如青云上府和朝阳一墅的变化并不明显。主要原因是改善客户需要“买卖”才能算首套,决策周期长导致入场时机延后。

  爆火后断崖式下跌

  进入10月后,市场走势发生逆转,整个10月成为今年北京楼市最艰难的一个月。“不仅是我们,所有同行都面临困境。我们发现过高预估了新政策的影响。”赵鹏称,原本预计9月势头上升后,10月会缓慢递减,但实际上10月出现断崖式下跌,甚至没达到9月1/3的销量。令人感到难受的是,进入11月后,下跌势头并未改变,北京楼市的成交量、到访量还是往下走的一个过程。

  通过近期团队调研以及与购房者的接触,赵鹏如此描绘当前市场,连夜入场的刚需该买的都买了,政策虽然同样利好改善,但这部分需求释放需要一个过程。一部分改善客户可能在最近两个月才成功把手里的房屋出售出去,而另外一部分属于提前了解市场的改善客户,他们的房子尚未售出,因此当前到访量虽然有一定基数,但成交量下滑较快。“改善客户决策因素过多,导致决策周期更长。”

  传统“小阳春”还会出现

  透支与乏力,伴随的是收割与观望。“10月市场过于冷静,因为9月基本上已经收割了所有的客户,剩下的就是观望客户。”赵鹏总结称,根据目前的数据和趋势,可以预计今年的市场大致局面已经基本确定。在上半年3、4月迎来一波小高潮之后,市场逐渐回归冷静期,9月因为新政又带来了一波小高潮,这需要一段时间的培育期。进入11月末到12月初,随着各大房企进入年终冲刺阶段,开发商会根据自身销售情况采取一些动作,推出各种促销优惠,这些会对市场有一些刺激作用,吸引更多的客户来购房。

  根据市场周期性变化,赵鹏预测,明年的3、4月将会继续迎来一波市场高峰期,传统的“小阳春”还会出现。“每年年初购房者的信心比较强,加上政策因素带来的利好信号,大家对于新年预期更趋于稳定。政策因素的推动和市场信心的提升,明年3、4月的市场高峰期还是有望出现的。”

  “通道”需要打开了

  让赵鹏坚持明年“小阳春”判断的,还有北京市场的客户厚度。

  据赵鹏团队观察,北京二手房市场的挂牌量持续上升,目前已接近17万套,新房市场的稳定取决于二手房市场的变化,但趋势一旦发生转变或出现转折点,就会对北京新房市场产生积极影响。

  对于有置换需求的客户,他们可能对市场和资金有较高的依赖度,因此市场状况好转时,他们置换的信心也会增强。然而,由于置换客群决策周期较长,卖房环节的动力可能会受到一定影响。“当前市场受到二手房‘捆绑’的影响,我们预测在短期内可能会有一些困难。如果有政策支持,释放速度会更快一些。尤其是那些在二手房市场卖掉房子的客户,他们的付款链条比较长,可能会在接下来的几个月内逐渐积累。”

  至于刚需,在赵鹏看来,目前北京对于刚需客户仍存在一些不友好因素,如首付款比例、首套利率和普宅标准等。“500万元入门的要求,对于刚需客户来说仍压力较大,他们需要准备200万元的首付,并背负300万元的贷款,才能购买刚需盘。如果首付比例调整为20%,那么首付压力会大大减轻。目前很多人属于凑不够首付,导致决策周期延长和成交周期延长。”

  为了使市场更快流转起来,在赵鹏等一线营销人眼中,一些“通道”需要打开了。

  购房者更理性务实

  当前北京楼市仍处于调整期,一些新的信号也在此背景下逐渐出现,然而,冷热不均的问题始终“无解”。“相较于‘通道’的打开,我们能做的是如何抓住‘热’的因素,在这一阶段,有两大市场逻辑值得关注。”赵鹏称,首先是总价控制逻辑,目前各大开发商都遵循总价控制原则,这是产品定位时非常关键的因素,超出总价控制上限就可能会导致销售困难。一些热销项目的总价相对较低,背后也说明市场消费主导仍以刚需为主,或者说以价格导向为主。

  此外,在当前的房地产市场中,购房者的预期普遍降低,为“未来”买单的消费逻辑也基本消失了。过去许多购房者会看重房子未来的成长潜力,而现在的购房者更关注房子的基本属性,如周边环境、交通便利性、医疗配套、教育资源等以及房子是否符合自己的居住需求。“只看眼前有的,不看未来会有的,他们更加理性和务实。”

  对于房企而言,除了关注“波动逻辑”之外,阶段市场的把握往往更决定一时的成败。对于潜在机会的“下注”,押注市场可能在未来产生新的方向,而非等待信号出现。

  赵鹏直言,冷热不均的市场状况,也不完全是项目产品存在瑕疵,这一现象的产生,源于市场对未来预期的降低,从而使得后期取得土地的利润空间反而更大,规划条件也更优越。在此背景下,前期开发项目在销售过程中既不敢降价,也不敢增加成本,导致产品相较于其他竞争者显得劣势,进一步影响了销售进度。“这也解释了为什么在2021年取得的地块至今仍在卖,而2023年取得的地块却已经顺利清盘了。”

  在赵鹏看来,受整体大环境影响,项目流速减缓,就会造成市场积压,进入恶性循环状态。后续市场信心的恢复,还是取决于政策的预期是否明朗、购房者的置业信心是否充足。什么样的政策,才能够恢复购房者信心,稳定市场预期,以及切实有效快速地提振总需求,当前开发商还需要“熬”一阵子。

  北京商报记者 王寅浩

  · 权威声音·

  统计局:目前房地产市场仍然处于转型期的调整中

  被市场寄予厚望的楼市“金九银十”,最终以平淡收官。11月15日,国家统计局发布2023年1-10月全国房地产市场基本情况,1-10月,全国房地产开发投资同比下降9.3%,降幅比1-9月份继续扩大0.2个百分点。商品房销售面积下降7.8%,商品房销售额下降4.9%。国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华表示,从这些数据来看,目前房地产市场仍然处于转型期的调整中。

  在政策利好预期下,刚刚过去的“金九银十”,市场弱复苏状态延续。从一线反馈的声音来看,购房者的谨慎与观望是影响商品房销售的重要因素,房地产开发投资、房企资本金到位等指标也受销售端情绪影响,显得更为低迷。“信心修复需要时间,弱复苏的楼市需要更多耐心。”这成为一线从业者们共同的判断。

  1-10月,全国房地产开发投资额同比增速为-9.3%,该指标仍处于跌幅扩大态势,但下降幅度有所收窄。

  “开发投资表现不佳,受多种因素的影响,房企资金状况的压力、销售的压力,也存在库存规模相对大的问题,都使得开发投资指标还会处于低谷。”易居研究院研究总监严跃进分析称,虽然数据一直在下行,但降幅收窄是积极的信号。近期各大出险房企债务成功展期,稍微延缓了债务压力,有了短暂的喘息之机。而市场端的修复,也给到各大房企开发投资的积极性。

  此外,近期一些地方出现了利好消息,包括限地价后一些土地市场有活跃动向,都说明房地产开发投资在后续政策进一步调整优化下,都有向好发展的基础。“包括各地在保障房城中村等三大工程发力的基础上,可以选择提振开发投资的新路径。”严跃进表示。

  诸葛数据研究中心高级分析师陈霄指出,开发投资维持负增长,特别是新开工意愿不足导致整体投资额下滑。当前来看,房地产市场进入深度调整阶段,行业风险仍在出清中,房企爆雷违约现象频频发生,探索房地产发展新模式、推动房地产高质量发展迫在眉睫。

  北京商报记者注意到,在政策利好预期下,刚刚过去的“金九银十”,数据层面也得到修复,但如果没有进一步措施,销售端将继续承压。

  单月来看,10月商品房销售面积为7773万平方米,环比下降28.41%,同比下降20.34%;商品房销售额为8091亿元,环比下降25.85%,同比下降14.4%。

  在某央企深耕朝阳市场的营销负责人张超看来,自今年3、4月小阳春之后,市场就一直往下走,而且趋势愈演愈烈。9月的政策利好,让市场有企稳且回升态势。之所以持续性不足,是因为需求释放需要时间,例如二手房销售还在“周期”内;购房者谨慎与观望,目前不敢轻易入场。

  “信心修复需要时间,弱复苏的楼市需要更多耐心。”在多位营销负责人看来,政策的带动只是一个引子,当前市场绝对不是简单地依赖政策去解决问题,扩大市场需求要形成合力,这是一个过程。当所有市场信号都表现积极,楼市盘活自然就顺畅了,信心的积累也从来不是一步到位。

  总结1-10月全国房地产市场数据,包括严跃进在内的专家认为,各类指标尤其是销售端指标有进一步巩固的空间和趋势,一些既有政策的效应还需要进一步释放,以更好地促进房地产市场朝着向好的方向发展。要理顺房地产的各种指标关系,关键还是要促进销售端数据。其实很多购房者反馈,他们都有购房需求,但是二手房交易受阻。所以各地要从类似真实需求的呼声出发,真正把提振住房消费的工作做到位。

  此外,要积极关注最近住建部提及的新发展模式和高质量发展内容。尤其是要对“人房地钱”机制、三大工程等工作做系统梳理,以便更好地把“边解决问题边促进转型”的工作做扎实到位。

  北京商报记者 王寅浩